アパート大規模修繕の周期と実施時期｜費用を抑えて資産価値を上げる方法とは
大規模修繕はアパート経営を維持する上で、入居率の向上と退去防止、そして資産価値を守るために適切な時期に実施する必要があります。築年数が長くなると、居住者の暮らしの快適性とアパート外観の印象が低下していくからです。
大規模修繕の効果と工事内容、費用相場、最適な時期を明確にし、大規模修繕の進め方について考えていきましょう。
Contents
アパートの大規模修繕とは？アパート経営に求められる3つの修繕・改修工事の周期
大規模修繕とは、タイミングと建物の状況によってアパート経営に求められる3つの改修工事の内の一つです。
木造アパートはRC造やSRC造などの鉄筋とコンクリートで建築されたマンションとは、工事の内容や予算が異なる部分があります。その為、ここでは木造アパートに必要な修繕について見ていきましょう。
マンションやRC造の修繕についてはこちらのコラムから詳しくご覧いただけます。
＞＞＞【マンション管理組合・オーナー必見】玄関ドア交換の時期・費用・補助金活用法（2025年最新版）
大規模修繕の目的はアパートの建物としての劣化防止
建物は時間の経過とともに雨風紫外線による影響や、建物の重みから生じる歪みによって、日々劣化していきます。
外壁や屋根は雨風紫外線によって劣化すると防水機能が、褪色すると見た目が低下します。防水機能が低下すると雨漏りが発生し、目に見えない雨漏りに気が付かず放置していると発生するリスクが、建物構造部の腐朽が引き起こす耐震性の低下です。加えて、屋根や外観の褪色は外観の印象を低下させます。
それらの現象を予防するためには、10～15年程度の周期で屋根や外壁、ベランダ、階段、廊下の防水工事や再塗装、玄関ドア交換、給湯器やエアコンの交換といった大規模な修繕が必要になるのです。
補修や予防のための小規模修繕
部分的な補修や予防は、大規模修繕の予算を抑えることに役立ちます。例えば、雨風紫外線の影響を受けやすく、10～15年を待たずに劣化が進んだベランダや階段の再塗装や玄関ドア交換、給排水管の高圧洗浄などの部分的な補修です。この他に、屋根や外壁の劣化やシロアリの害の有無の調査も有効です。
居住者の生活環境を快適にする小規模改修
耐震性と外観の良さは建物を良い状態に維持して、居住者を地震から守るために大切な機能です。そしてアパートには同時に、居住者の快適性も求められます。
築年数の長いアパートでは、冷房の効率が悪く、冬は寒く夏は暑いという環境が少なくありません。その為、建物の耐震性を維持すると同時に、居住者に快適性を提供する改修も必要です。
居住者に快適性を提供する改修とは、部屋の断熱性を上げて冷暖房の効率を良くし、冬暖かく夏涼しい環境を作る改修です。寒さ暑さは、日々の暮らしやすさと家計に大きく影響する為、入居率を上げ、退去率を低下させることに繋がります。
アパートの個々の部屋の断熱性を向上させるためには、窓と玄関ドアの交換が役立ちます。玄関ドア交換は、大規模修繕や部分的な小規模修繕の際、再塗装と同時にするケースが多いです。
ただ、別なタイミングで玄関ドア交換だけをするケースもあります。また、玄関ドア交換は窓の断熱改修と同時にすると、快適性がより向上します。
大規模修繕の費用を抑える定期的な点検
10～12年の周期で行う大規模修繕の費用を抑える為には、日々のお手入れと定期的な点検が役立ちます。早期に修理が必要な個所が見つかれば、大規模修繕の時期を待たずに劣化が進行する前に部分的小規模修繕ができるからです。
外壁や階段、廊下、ベランダの手すりなどは大家さんが目視で確認できる部分もありますが、屋根や給排水管など目に見えない部分は、専門の業者に点検を依頼する必要があります。
また、大規模修繕の際も、事前に点検をして綿密な修繕計画をたてることが、予想外の出費を抑え、全体的な修繕費用を抑えることに繋がります。
画像出典：国土交通省 民間賃貸住宅 民間賃貸住宅の計画修繕 ガイドブック
加えて、給湯機やエアコンに関しても、居住者から不具合の報告が来る前に、点検しておくことが大切です。また、暑さや寒さ、結露についての苦情が多い場合には、断熱改修を検討する必要があります。
窓と玄関ドアでの断熱改修について詳しく知りたいと思われたらお気軽にお問い合わせください。
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適切な時期に大規模修繕をするメリット
資産価値と入居率を上げる為にはアパートを良い状態に維持する必要があります。もし、適切な時期に必要な修繕をせずにいると、耐震性と外観、室内の快適性が低下すると同時に、周辺の賃貸住宅との競争力も低下していきます。
その結果発生する事態は、入居率の低下や家賃の値下げによって収入が減り、修繕費の確保が困難になることです。そうなってしまうと、アパートはますます老朽化が進み、空き室が増え、家賃収入が減るという悪循環に陥ってしまいます。
適切な時期に大規模修繕をするメリットは、そのような悪循環を避けられることです。
修繕計画の進め方と費用相場
修繕は複数の個所に及びますので、それぞれの個所に必要な周期と費用の目安、修繕を依頼できそうな業者を把握して計画を進めることが大切です。
1LDK～2DKの部屋が10戸の木造アパートの修繕時期と費用
築5～10年目 戸当たり9万円
- ・ ベランダ・解散・廊下の塗装
- ・ 室内設備の修理
- ・ 排水管の高圧洗浄
築11～15年目 戸当たり64万円
- ・ 屋根・外壁塗装
- ・ ベランダ・解散・廊下の塗装
- ・ 給湯機などの修理・交換
- ・ 排水管の高圧洗浄
築16～20年目 戸当たり23万円
- ・ ベランダ・解散・廊下の塗装
- ・ 室内設備の修理
- ・ 給排水管の高圧洗浄などや交換
- ・ 外構などの修繕
築21～25年目 戸当たり98万円
- ・ 屋根・外壁塗装
- ・ ベランダ・解散・廊下の塗装
- ・ 浴室設備などの修理・交換
- ・ 排水管の高圧洗浄
築26～30年目 戸当たり23万円
- ・ ベランダ・解散・廊下の塗装
- ・ 室内設備の修理
- ・ 給排水管の高圧洗浄などや交換
- ・ 外構などの修繕
引用・画像出典：国土交通省 民間賃貸住宅 民間賃貸住宅の計画修繕 ガイドブック
費用対効果を最大化し、大規模修繕の効果を上げる窓とドアの断熱改修
アパートの居住者にとって、大地震がきても安心であることは重要ですが、同時に日々の暮らしやすさも欠かせません。
暮らしやすさを担う要素には、夏涼しく冬暖かい環境と、侵入窃盗など犯罪に巻き込まれる不安のない住まいが挙げられます。
築年数の長くなったアパートは、冬には暖房をしても寒い上に、結露が発生する、夏には西日が強く当たり冷房をしても涼しくならないといった環境になってくることが多いです。
家にいる時間は就寝時だけというような生活サイクルではない限り、居心地の良い温熱環境は快適で健康的な暮らしに欠かせません。
賃貸住宅で室内環境が悪い部屋は、退去率を上げ入居率を下げることにも繋がり、資産価値が下がります。
快適な環境を作る為には断熱改修が必要ですが、外壁や屋根の断熱改修には高額な費用がかかります。加えて工事期間が長い為、入居者に負担がかかることを考えると、二の足を踏まれる大家さんも多いことと思います。
この断熱改修を窓とドアの断熱化という方法で実施すれば、費用を抑えられる上に工事は1日で完了します。特にアパートは戸建て住宅と比較して窓の数が少ないので、一戸に対する費用を抑えられます。
断熱改修にかかる費用
窓の断熱改修には窓交換より費用を抑えられる内窓設置がおすすめです。ひと窓1時間で工事が完了するので、10戸規模のアパートなら、1日で全室を二重窓にできます。
新潟エリアでのYKKAPマドリモ内窓プラマードU設置費用
| ガラスの種類 | 腰高窓 | 掃き出し窓 |
| 複層ガラス | 約7万円～9万円 | 約11万円～13万円 |
| Low-E複層ガラス | 約8万円～10万円 | 約13万円～15万円 |
| 防犯合わせ複層ガラス | 約14万5000円～16万円 | 約21万5000円～23万円 |
ご所有のアパートの窓のサイズに合わせて具体的な費用をご確認頂けます。
また、玄関ドアの交換は、断熱性を上げることだけではなく、防犯にも役立ちます。
玄関ドアは使用年数が10数年を超えると、現状の犯罪手口に対応できず防犯性が低下するからです。新しい玄関ドアに交換する事で、最新の侵入窃盗の手口を防げる出入り口に生まれ変わります。
玄関ドア交換の費用相場はおよそ1戸に対して20万～30万円です。アパートの玄関ドアはお見積もりのページからは検索できませんので、お気軽にお問い合わせください。
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断熱改修に使える補助金
12月末までと残り期間が少なくなってきてはいる為、大規模修繕には間に合いませんが、窓とドアの断熱改修には国の補助金を使えます。
先進的窓リノベ2025年事業 補助額の基準
断熱改修への補助額は窓と玄関ドアの熱貫流率とサイズによって決まります。
下記の表の中でUwとUdは熱貫流率を表す数値で、Uwは窓を通る熱の量、Udはドアを通る熱の量です。熱の量が少ないほど断熱性が高く、補助額が上がります。
窓の熱貫流率とサイズの基準
内窓への補助額
玄関ドアの基準と補助額
玄関ドアだけでは補助金の対象にならないのですが、窓と同時であれば申請できます。
さらに窓とドアの断熱改修には防音効果も生まれ、通りからの車の騒音や近隣の生活音などを防ぎ、居住者に静かな暮らしを提供します。
その結果、快適さと安全性がアパートのアピールポイントとなり、空き室対策として効果的です。
大規模改修における耐震性の強化は資産価値の維持に繋がり、断熱改修は資産価値をさらに向上させます。「空室が埋まらない」「修繕費を抑えたい」とお考えの際には、現地調査・お見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。補助金申請のお手伝いも致します。
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よくあるご質問
アパートの窓と玄関ドアの断熱改修についてよくある質問をご紹介します。
Q 新潟のアパートの窓の断熱改修の方法は内窓設置だけですか？
A アパートの窓の断熱改修の方法には、内窓設置の他に窓交換とガラス交換があります。
この中で内窓を設置して二重窓にする断熱改修は、高い効果を抑えた費用で得られます。
- ■ 窓交換 サッシごと窓を交換する方法です。内窓設置と同じ断熱性を得られますが、外壁の断熱改修と変わらない程度の費用がかかります。
- ■ ガラス交換 今あるサッシを利用してガラスだけ交換する方法です。内窓設置より費用を抑えられますが、断熱性は内窓設置や窓交換ほど高くないことに加え、サッシの結露が解決できません。
詳しくはこちらのコラムでご覧いただけます。
＞＞＞窓と玄関ドアでかんたんにできる断熱リフォーム｜費用の目安や補助金の活用法も解説
Q 玄関ドアの交換はなぜ1日で完了するのですか？
A カバー工法という壁を壊さない工事だからです。
既存の枠を利用する「カバー工法」を採用しているからです。壁を壊さず騒音や粉塵も最小限のため、居住者の方へのご負担を大幅に軽減できます。
Q 窓の断熱改修と玄関ドアの交換は別の時期に分けてできますか？
A 窓の断熱改修も玄関ドア交換もアパートの状態や修繕費用の予算、スケジュール管理などを考え併せた上で、最適な時期におこなえます。
大規模修繕のタイミングに絶対合わせなくてはならないということはありません。例えば小規模修繕時に窓の断熱改修をし、適切な時期に玄関ドアの交換をするなどの方法もとれます。
断熱改修の時期や方法について迷っているという場合にはお気軽にお問い合わせください。
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新潟でアパートの窓と玄関ドア交換で断熱改修するなら窓屋窓助へ
窓屋窓助は、窓のリフォーム、玄関ドアや引き戸の交換、ガレージシャッター設置などを通じて、新潟県（新潟市・長岡市・上越市など県内全域）の地域の皆様の夢や暮らしに貢献させていただきたいと願っています。
窓のリフォームでは、断熱性を高めて温熱環境を向上させ快適な家にすると共に、空き巣への不安、結露など窓に発生している問題を解決することが第一の目的です。
そしてそれと並行して、工事の質やサービスの良さ、費用もリフォームの成功・失敗に繋がります。
私達は、気持ち良く窓のリフォーム工事が完了し、結果も満足と思っていただけるリフォームにしなくては！という想いでスタッフが一丸となって取り組んでおります。
補助金を利用したリフォームのお手伝いも致しますので、お気軽にご相談ください。
窓屋窓助では標準価格に加えてお値引きなどが効くキャンペーンも月替わりで行っております。ぜひご利用ください。
