賃貸住宅の結露によるカビは大家が原状回復し退去費用を負担？オーナー様ができる対策とは？
賃貸住宅でカビが発生した場合、入居者は退去時に原状回復をする為の費用がかさみます。ただ、カビの原因が結露だった場合には責任の所在が変わり、大家が原状回復の費用を負担するケースもあります。
この線引きの判断方法を国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を基に考え、カビ防止対策についても確認していきましょう。
Contents
原因で変わる賃貸住宅の原状回復責任の所在
画像出典：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
原状回復とは退去者が入居中に壁や床などに修繕しなくてはならないような個所を作ってしまった場合、入居時と同じ状態に戻すことです。
(1)原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
(2)「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時に部屋を修繕する費用を賃借人が負担するのか、賃貸人が負担するのかについて、一般的な考え方を示しています。
具体的な事例として、次のようなケースがあります。アパートやマンションで窓の結露による壁のシミや窓枠のカビが発生した場合も含め、大家側が退去費用や原状復帰を負担するケースと、入居者側が負担するケースを比較してみましょう。
居室全体
- ・ 大家側 入居者が日々のお掃除をしてきれいな状態であっても、大家は専門業者による居室全体のクリーニングをする必要があります。
天井
- ・ 居住者側 天井の照明取付け用金具のない位置に大家の承諾を得ずに取り付けた照明器具の跡
台所
- ・ 大家側 冷蔵庫の後部の壁に発生した電気ヤケによる黒ずみ
- ・ 居住者側 使用後の手入れ不足によるススや油などのひどい油汚れのある壁やコンロ、換気扇
浴室・トイレ・洗面所
- ・ 大家側 浴槽・風呂釡等の取替え
- ・ 居住者側 掃除を怠ったことによって発生したお風呂やトイレ、洗面台の水垢やカビ
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて考えると、全体的に居住者側の負担になることの多いケースは、過失による壁の傷や、お子さまの壁や床へのラクガキ、ペットの爪痕、放置した結露によるカビやシミです。
賃貸住宅で結露による壁のシミやカビの原状回復は誰がする？
大家側が退去費用や原状復帰を負担するケースと、入居者側が負担するケースを比較する中で、判断が難しい責任の所在が窓の結露による窓枠や壁のカビやシミです。
国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、責任の所在がAとBに分類されています。
A〔賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの〕
B [賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの(明らかに通常の使用による結果とはいえないもの)]
結露によるカビ・シミについては「A（＋B）」と表記されています。
この表記は「結露自体は建物の構造上の問題（A）であることが多いが、それを放置して被害を拡大させた場合は賃借人の責任（B）が発生する」という二段階の考え方を示したものです。
（考え方）
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。
引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
窓ガラスのヒビや割れの原状回復についてはこちらのコラムで詳しくご覧いただけます。
＞＞＞賃貸アパートやマンションでガラスにヒビや割れ！費用はだれが負担？原因と対処法
居住者側から窓の結露についての通知がなかったり、結露の拭き取りをしていなかったり、結露が発生しやすい状態にしていたなどの理由で、壁にシミができた場合は、居住者の責任と判断される場合もあります。
一方、経年劣化や窓の断熱性の低さによって、大量の結露が発生していた場合、居住者には拭き取り以外に打つ手がない為、大家側の責任になることもあります。
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オーナー様ができる結露によるカビの防止対策と原状回復費用
居住者側が調理をする際にいつも換気をしていなかったり、暖房器具の上にヤカンを置いて蒸気を発生させていたりというような場合には、居住者側に責任があります。
ただ、結露による窓枠のカビや壁のシミはほとんどの場合、窓の断熱性の低さによるものです。結露がひどい場合、水滴が流れて壁のシミだけではなく畳の一部を変色させてしまうこともあります。
特に、新潟のような寒さが厳しい地域や、北向きで日当たりの悪い部屋では、大量に結露が発生する為、居住者がまめに拭き取りをしていてもシミやカビが発生することが多いです。このような場合、責任の所在が大家側にあると判断される可能性が高いです。
そうなると、退去時の原状回復の為のクロスの貼り替えや、床にまで水滴が伝わっていた場合には畳やフローリングの貼り替えもしなくてはなりません。
壁紙（クロス）を貼り替える費用は6畳でおよそ5～7万円、フローリングの張り替えなら10～15万円、畳の表替えなら約6〜9万円、畳の新規交換（新調）なら12万円以上かかる場合があります。
そうなる前に事前に窓の断熱化をしておけば、退去時の出費を抑えられる上に、室内環境が良くなるので、入居率の向上に繋がります。
なぜなら、断熱性の低い窓は暖房が効きにくく、居住者は室内の寒さに悩まされることもあるからです。窓の断熱化は窓の結露を軽減すると同時に、暖房の効率を良くするので室内の温熱環境も向上します。
窓のカビや結露についてはこちらのコラムから詳しくご覧いただけます。
＞＞＞窓のカビは結露とカーテンが原因？解決と予防に役立つ10の対処法
賃貸住宅の窓リフォームについて詳しく知りたいと思われたら、お気軽にお問い合わせください。
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アパートやマンションの結露によるカビやシミを防ぐ窓の断熱リフォーム
オーナー様ができる賃貸住宅の窓の断熱化にはおもに3つの方法があります。窓を断熱すると結露軽減の他に、冷暖房の効率が上昇し温熱環境が改善されます。また、リフォームの方法によっては防音効果も生まれます。
内窓を設置して二重窓にする
今ある窓の内側に断熱内窓を設置して二重窓にする方法です。ひと窓およそ1時間で完了し、同程度の断熱効果がある外窓交換より費用を抑えられます。
この方法は、内窓のガラスとサッシが熱の出入りを防ぐことに加え、外窓と内窓の間の空気層が熱と音の出入りの緩衝地帯となる為、防音効果も得られます。
内窓設置の費用相場
- ひと窓 7万～23万円
- 工期 1時間
新潟エリアでのYKKAPマドリモ内窓プラマードU設置費用
| ガラスの種類 | 腰高窓 | 掃き出し窓 |
| 複層ガラス | 約7万円～9万円 | 約11万円～13万円 |
| Low-E複層ガラス | 約8万円～10万円 | 約13万円～15万円 |
| 防犯合わせ複層ガラス | 約14万5000円～16万円 | 約21万5000円～23万円 |
ご自宅の窓のサイズと希望する開き方タイプ別に、リフォーム費用をご確認頂けます。
幹線道路に面しているなど、騒音がひどい環境にある賃貸住宅に効果が高い内窓はこちらです。
窓の防音についてこちらのコラムから詳しくご覧いただけます。
＞＞＞二重窓でもうるさい理由｜内窓の防音効果を上げて騒音対策するリフォームのポイント
新潟エリアでの内窓プラストの設置費用
内窓プラストはガラスの厚みによって費用が変わり、その差は防音性の高さに直結します。
| ガラスの種類 | 腰高窓 | 掃き出し窓 |
| 複層ガラス厚み 18mm | 約10万～12万円 | 約14万～16万円 |
| Low-E複層ガラス厚み 18mm | 約12万～14万円 | 約16万～18万円 |
| 防音合わせ複層ガラス厚み 6.8mm | 約19万～21万 | 約23万～25万 |
| 防音合わせ複層ガラス厚み 12.8mm（最厚） | 約22万～24万 | 約29万～31万 |
窓交換
窓をサッシごと交換するリフォームです。カバー工法という壁を壊さないでする交換なので、ひと窓1～2時間で工事が完了します。
新潟エリアのYKK APマドリモ窓交換費用
窓の種類 |
大（掃き出し窓サイズ） | 中（腰高窓サイズ） |
| 複層ガラス＋アルミ樹脂複合サッシ | 約15万円～22万円 | 約13万円～20万円 |
| Low-E複層ガラス＋アルミ樹脂複合サッシ | 約21万円～29万円 | 約19万円～26万円 |
ガラス交換
今あるサッシはそのままにガラスだけ交換する方法です。費用も工期も3つの方法の中で最も抑えられる手軽なリフォームです。
ただし、熱の出入りが抑えられるのはガラス面だけです。隙間やサッシからの熱の出入りは、リフォーム前と変わらない為、隙間風やサッシの結露は改善しません。特に寒さの厳しい地域では十分な断熱効果を得られない可能性が高いです。
ガラス交換の費用相場
- ひと窓 3～5万円
- 工期 1時間
ガラスの種類によってガラスの製品価格が変わる為、費用には幅があります。
マンション居住者の方が個人的に窓のリフォームをしたいとお考えならこちらのコラムをご参照ください。
＞＞＞マンションの窓リフォームはできない？管理規約で変わるサッシやガラスの交換
賃貸住宅の窓リフォームに使える国の補助金
2026年度も国は住宅の断熱化を支援する補助金制度を継続しています。今年度の『先進的窓リノベ2026事業』も、細かな規定は変わりましたが、賃貸住宅にも窓の断熱リフォームへの補助金が出ます。
画像出典：環境省 断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業（先進的窓リノベ2026事業）について
戸数の多い賃貸住宅で全戸の窓リフォームをすると費用がかさみますが、補助金額が多いので、リフォーム時の負担を減らせます。
詳しくはこちらのコラムでご覧いただけます。タイトルは玄関ドアですが窓のリフォームと手順は同じです。
＞＞＞2026年度 玄関ドアリフォームの補助金はいくら？対象条件や費用を抑えて申請するコツを解説
先進的窓リノベ2026事業の補助金の申請は登録事業者がするシステムです。窓屋窓助は登録事業者ですので、申請のお手伝いも致します。
補助金を利用する賃貸住宅の窓リフォームについて詳しく知りたいと思われたら、お気軽にお問い合わせください。
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【プロが解説】賃貸住宅の窓リフォームへのよくある質問
賃貸住宅の窓リフォームに関してよくあるご質問をご紹介します。
Q オーナーがする窓リフォームの流れを教えてください。
A 賃貸住宅の窓リフォームを請け負っている施工業者を探し、現地調査を依頼します。
- ① 窓に必要な断熱性の高さ、環境によって必要な場合は防音性の高さに合わせて施工業者からリフォーム計画が提案される
- ② 予算に合わせて窓リフォームのプランを擦り合わせ、居住者とのスケジュール調整をする
- ③ 補助金を利用する場合は、必要書類を施工業者に提出
- ④ 契約締結→居住者に工事日を通達→1日で工事完了→補助金が施工業者に交付された後受け取る
Q 賃貸住宅の窓のリフォームで受けられる国の補助金の申請方法を教えてください。
A 国の補助金「先進的窓リノベ2026事業」の申請は、施工業者が行います。従って業者選びの際に国の補助金の登録事業者を選ぶ必要があります。
Q 賃貸住宅の窓リフォームのメリットはなんですか？
A 内窓設置と外窓交換ならガラスとサッシ、ガラス交換ならガラスの断熱性が向上し、寒さが改善されると同時に結露が軽減することです。
結露が軽減するとカビの発生が抑えられます。また、内窓であれば防音効果も得られます。
窓リフォームに関して上記の質問以外に知りたいことがあるという場合には、お気軽にご相談ください。
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新潟で賃貸住宅の窓をリフォームするなら窓屋窓助へ
窓屋窓助は、窓のリフォーム、玄関ドアや引き戸の交換、ガレージシャッター設置などを通じて、新潟県（新潟市・長岡市・上越市など県内全域）の地域の皆様の夢や暮らしに貢献させていただきたいと願っています。
窓のリフォームでは、断熱性を高めて温熱環境を向上させ快適な家にすると共に、空き巣への不安、結露など窓に発生している問題を解決することが第一の目的です。
そしてそれと並行して、工事の質やサービスの良さ、費用もリフォームの成功・失敗に繋がります。
私達は、気持ち良く窓のリフォーム工事が完了し、結果も満足と思っていただけるリフォームにしなくては！という想いでスタッフが一丸となって取り組んでおります。
補助金を利用したリフォームのお手伝いも致しますので、お気軽にご相談ください。
窓屋窓助では標準価格に加えてお値引きなどが効くキャンペーンも月替わりで行っております。ぜひご利用ください。
